Nel pomeriggio di oggi, nell'aula del Consiglio comunale di Palazzo d'Accursio, si tiene la prima seduta dell'Istruttoria pubblica sul disagio abitativo. Di seguito l'intervento di Francesco Evangelisti, tecnico del Comune di Bologna indicato dalla Giunta.

"Alcuni dati per iniziare: è difficile intendersi sulle proposte se non si condivide un quadro delle conoscenze.

1. affitto: “Bologna vive una carenza strutturale di alloggi in affitto che siano accessibili ai suoi studenti, lavoratori (specie precari), famiglie (specie a basso reddito)”. Oggi a Bologna il 30% delle famiglie vive in affitto (20% canone ERP, 50% canone concordato). Il 18% è la media italiana nel 2015, 25,5% è la media delle città metropolitane italiane, in Europa 30,7% è la media complessiva dei nuclei che vivono in affitto. Vedremo che si può e deve fare di più, ma partiamo da una situazione privilegiata.
2. vuoto: “centinaia di vuoti urbani sfitti e invenduti”. A Bologna alloggi al 2010: 220.800, occupati al 2011: 206.689 = 14.111 (6% dello stock, in genere si considera fisiologico un 10% per rotazioni/ristrutturazioni).
3. produzione edilizia e mercato immobiliare negli ultimi anni. Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, a fine 2018 nel territorio comunale di Bologna sono accatastate oltre 225.000 unità immobiliari di tipo residenziale, in leggera crescita rispetto all’anno precedente (+630 unità); allargando il confronto su scala decennale, l’aumento rispetto al 2009 è stato di oltre 4.000 nuove abitazioni (+1,9%). Di queste circa la metà derivano dalla costruzione di nuovi fabbricati, secondo i dati dello Sportello Edilizia. L'altra metà dal recupero di edilizia esistente. Nel complesso le unità immobiliari bolognesi sono 400.428, in lievissima crescita sul 2017 (+0,1%). Tra le tipologie non residenziali, si evidenziano i trend calanti di uffici (-3,1% in dodici mesi), laboratori artigianali (-2,6%) e negozi (-1,4%); in crescita invece le autorimesse (+608 pari al +0,5%). Il numero di abitazioni progettate nel 2018 (108) indica una battuta d’arresto per l’attività edilizia: rispetto al 2017 sono state progettate 40 abitazioni in meno, e anche la superficie utile abitabile, altro parametro di riferimento, è calata in maniera significativa (-37,9%). Nel 2018 crescono sensibilmente le compravendite immobiliari in città (+10,8%). Dopo un 2017 difficile il mercato immobiliare bolognese ha visto una ripresa, particolarmente accentuata nel corso del secondo trimestre 2018, quando le transazioni sono aumentate di oltre il 20% su base annua.
4. pianificazione. Cosa è stato fatto in questa città negli ultimi anni? Dal 2008 (PSC) in poi attraverso i POC molti tentativi di attivare interventi piccoli e grandi di riqualificazione e rigenerazione: i piccoli e medi interventi del POC per la qualificazione diffusa, i diversi interventi previsti dal POC per la rigenerazione di patrimoni pubblici: molte possibilità, tra le quali oltre 1.700 alloggi ERS o ERP, ma pochi interventi: crisi di mercato, crisi delle imprese, difficoltà ad agire in un contesto operativo diverso (dalle bonifiche alla conflittualità sociale, alla disponibilità a gestire immobili da locare) poi piccole novità che indicano direzioni qualitative: cohousing, nuovi studentati privati di diverse tipologie, nuove norme per migliorare la qualità abitativa dei frazionamenti e cambi d'uso.

"La richiesta di indizione dell'istruttoria pubblica in merito al disagio abitativo si propone di promuovere, attraverso un pubblico dibattito, l'elaborazione di proposte innovative che contribuiscano,
nelle more della revisione dei vigenti strumenti urbanistici, ad arricchire la redazione del nuovo PUG,
anche in relazione alla regolamentazione del mercato degli affitti turistici e alla stesura di
un piano complessivo per l'abitare".

Cosa ci chiede la legge urbanistica 24/2017? In generale di diminuire il consumo di suolo da urbanizzazione fino ad annullarlo, di lavorare sulla rigenerazione delle aree urbanizzate e di tutto il patrimonio edilizio esistente. La scelta a favore di un blocco del consumo di suolo è stata compiuta con coerenza dalle amministrazioni fin dal PRG 1985, confermata con i POC che, tra il 2008 e il 2018 hanno lavorato in grande prevalenza sulla riqualificazione (anche se il PSC avrebbe consentito l'urbanizzazione di ambiti per i nuovi insediamenti nel territorio rurale).

Ma come lavorare in una legge che elimina la possibilità da parte del pubblico di programmare le trasformazioni?
La strategia per la qualità urbana ed ecologico-ambientale, descritta nell'art.34 è la parte più importante del piano, perché è quella che stabilirà i meccanismi attraverso i quali potranno e dovranno realizzarsi gli obiettivi del piano, attraverso le trasformazioni che verranno proposte dai privati.

Il comma 3 dell'art. 34 parla di “edilizia residenziale sociale”, che quindi riconosce come elemento fondante la qualità della città:

• si chiede di determinare un “fabbisogno” degli alloggi sociali;
• si chiede agli attuatori delle trasformazioni la cessione di aree per l'edilizia sociale come parte del sistema delle dotazioni territoriali;
• si chiede che vengano comunque destinate all'edilizia sociale almeno il 20% delle abitazioni realizzabili.

La strategia fisserà quindi tra le condizione di sostenibilità della rigenerazione la realizzazione di alloggi sociali in una quota utile agli obiettivi di una città che la giunta vuole attrattiva, abitabile e resiliente.

Nel PUG gli obiettivi della abitabilità e della inclusione sociale, sono considerati non disgiungibili. E l’abitabilità è parte essenziale della attrattività della città. Non ci può essere attrattività quindi senza inclusione.
A Bologna servono più case, se si vogliono offrire occasioni per insediarsi, rispondendo ad una attrattività che la città continua ad esprimere.
Le case realizzate negli ultimi anni sono poche per una città come Bologna.
E soprattutto servono più case in affitto a canoni accessibili, se si vogliono combinare inclusione e abitabilità.

Allora nelle proposte che usciranno da questa istruttoria dovremmo tenere in mente:

1. che cosa sia la “edilizia residenziale sociale”: è la casa come servizio abitativo, cioè la casa in locazione a canoni sostenibili, ovvero a canoni che si collocano tra il canone di mercato e quello sociale? Accessibili a tutti o con vincoli?
2. se questa è ERS: quanta ce ne serve per studenti, lavoratori, famiglie?
3. a chi dobbiamo chiedere di farsi carico dei costi di queste nuove dotazioni? Fino a che punto il pubblico deve continuare a promuovere e finanziare la realizzazione di alloggi sociali e fino a che punto un sistema privato, che non conosciamo ancora, potrà individuare questo mercato come mercato interessante per nuovi investimenti?

Negli ultimi 150 anni questa città ha saputo trovare le risposte per questi quesiti, innovando, trovando risposte nuove e originali che spesso sono state esempio per altre città e che in alcune occasioni hanno trainato la legislazione nazionale e regionale. Questa istruttoria è un’ottima occasione per contribuire a questa necessaria innovazione".