Nel corso delle due giornate di Istruttoria sul disagio abitativo, le associazioni, comitati e cittadini iscritti e i consiglieri comunali hanno formulato alcune domande sul tema, alle quali hanno risposto oggi in aula i tecnici del Comune e della Città metropolitana indicati dalla Giunta comunale. Di seguito le domande e le risposte.

Domanda della consigliera Emily Clancy (Coalizione civica)
"Che cosa fa il Comune per controllare gli affitti in nero?"

Domanda di Fabio D'Alfonso, esperto indicato dal Comitato "Pensare Urbano", promotore dell'Istruttoria
"Che cosa fa il Comune per controllare affitti turistici e affitti in nero?"

Risposta in aula di Marco Guerzoni, tecnico del Comune di Bologna indicato dalla Giunta
"Posto che l'indagine di Housing Bo certifica che il fenomeno del nero sembra marginale e in calo rispetto agli anni scorsi, il Comune, nell'ambito delle prerogative che le norme dello Stato gli attribuiscono, è impegnato nella promozione e nel controllo dei contratti concordati, perché questi tipi di contratto danno accesso ad agevolazioni fiscali e tributarie.
Il Comune applica, di concerto con le parti sociali e le associazioni della proprietà edilizia, il Decreto interministeriale 16 gennaio 2017 sull'attestazione bilaterale da parte di un associazione dei proprietari e un sindacato inquilini per la verifica dei contratti concordati. Questa attestazione obbligatoria verifica il rispetto e i requisiti della disciplina prevista dalla legge 431 e dagli accordi in materia di locazione concordata. Ed è necessaria per accede all'aliquota agevola dell'IMU". (Sull'aspetto degli affitti turistici risponde in seguito Giovanna Trombetti).


Domanda della consigliera Emily Clancy (Coalizione civica)
"In alcune città europee le amministrazioni comunali hanno espropriato appartamenti sfitti, convertendoli in alloggi popolari, è possibile in Italia?"

Risposta di Francesco Evangelisti, tecnico del Comune di Bologna indicato dalla Giunta
"Nell'ordinamento italiano l'espropriazione è possibile (art. 42 comma 3 Cost. e art. 834 del codice civile) per esigenze di interesse pubblico e previo pagamento di un indennizzo. È normata a livello nazionale dal DPR 8/6/2001 n. 327 e a livello regionale dalla LR 19/12/2002 n. 37.
Per procedere all'esproprio è necessario apporre un vincolo di carattere urbanistico, cosa oggi possibile in Emilia-Romagna attraverso l'approvazione di un accordo operativo (art. 38 comma 6 LR 24/2017). Il valore dell'indennità di esproprio, basata sul valore venale degli immobili oggetto del provvedimento, ha in generale impedito l'estendersi di questa modalità operativa, cui si sono preferite modalità di accordo tra amministrazione e proprietari per ottenere risultati analoghi (vedi il caso molto significativo del PEEP - Piano di Edilizia Economica Popolare - per il centro storico di Bologna)".


Domanda della consigliera Emily Clancy (Coalizione civica)
"In alcune città europee le amministrazioni comunali hanno obbligato i costruttori di nuovi immobili a destinare un 30% dell'immobile all'edilizia popolare gestita direttamente dal Comune, è possibile?"

Risposta di Francesco Evangelisti, tecnico del Comune di Bologna indicato dalla Giunta
"L'art. 34 comma 3 della LR 24/2017 prevede che la strategia per la qualità urbana ed ecologico-ambientale del PUG stabilisca le modalità con cui gli interventi di trasformazione urbanistica concorrono al soddisfacimento del fabbisogno di alloggi di edilizia residenziale sociale. La Legge Regionale fa riferimento “alla cessione al Comune a titolo gratuito, quali aree per dotazioni territoriali, di aree da destinare ad edilizia residenziale sociale”. Sulle aree così acquisite il Comune dovrebbe poi realizzare gli alloggi suddetti. La legge precisa che “nei Comuni ad alta tensione abitativa la strategia prevede una quota complessiva di edilizia residenziale sociale comunque non inferiore al 20% degli alloggi ammissibili”. Con queste disposizioni di legge credo non sia possibile attuare un meccanismo come quello indicato, anche se la legge lascia spazio alla negoziazione tra Comune e privati relativa ai contenuti degli accordi operativi. Non si tratterebbe comunque di un obbligo, ma di una decisione da condividere".


Domanda di Fabio D'Alfonso, esperto indicato dal Comitato "Pensare Urbano"
"Quali intenzioni ha l'amministrazione su AMA?"

Risposta in aula di Marco Guerzoni, tecnico del Comune di Bologna
"L’Agenzia Metropolitana per l’Affitto (AMA) di Bologna è stata istituita ai sensi della L.R. n. 24/2001, art. 6, e costituita con atto notarile in data 19/06/2007. E’ un'associazione che non ha scopo di lucro e che ha il fine di far incontrare domanda ed offerta nel settore delle locazioni, anche mediante l’utilizzo di un Fondo di garanzia. AMA nasce dall’esigenza di un intervento pubblico in un mercato immobiliare allora caratterizzato da un insieme di alloggi “sfitti” che più di dieci anni fa poteva costituire un’offerta potenziale non utilizzata.
Lo scopo dell’Agenzia era pertanto quello di ridurre le cause di inefficienza allocativa del mercato privato e stimolare un aumento dell’offerta di alloggi a parità di stock esistente. Il menzionato fondo garantisce il pagamento del canone al proprietario qualora il conduttore si trovi in difficoltà nel pagamento e pertanto è uno strumento volto a favorire l'instaurarsi dei rapporti di locazione (mediante AMA) e il permanere degli stessi. All’AMA aderiscono n. 33 Comuni e altri soggetti (Sindacati degli inquilini, Associazione dei proprietari etc.).
Il fondo di garanzia di AMA è costituito dalle risorse derivanti da due stanziamenti regionali (assegnati con DGR 817/2012 e DGR 1709/2013) finalizzati a contrastare l’emergenza abitativa. Ad oggi il fondo residuo è pari a 886 mila euro.
I contratti di servizio oggi attivi con proprietari privati sono 26. Altri contratti sono resi disponibili tramite il patrimonio pubblico o parapubblico (Acer).
A 10 anni dall’avvio del progetto AMA, fatto un riepilogo del percorso intrapreso ed evidenziate le problematiche riscontrate, è possibile proporre una riflessione compiuta che ha sullo sfondo, principalmente, il cambiamento sostanziale (rispetto a 10 anni fa) delle condizioni del mercato della locazione nonché del sistema socio-economico metropolitano, così com’è stato ben evidenziato anche dalle indagini proposte. Una modificazione di tale portata che induce a considerare lo strumento AMA non più “adeguato ai tempi” e superato dalla realtà corrente. Per tre motivi principali.
a)      Ama nasceva dal presupposto che vi fosse una inefficienza allocativa del mercato, ovvero che esistesse una offerta che non incontrava adeguatamente la domanda di locazione. Oggi siamo invece di fronte a una realtà in cui il mercato è sovrasaturo di domanda e l’offerta (piatta, se non decrescente) non ha alcun problema ad incontrare la domanda (le domande) di alloggi in locazione, con prospettive di rendita crescenti per il proprietario. Quindi il problema oggi non è più una inefficienza allocativa, ma un deficit di stock: mancano, almeno nell’area centrale bolognese, gli alloggi per rispondere adeguatamente alla pluralità delle domande emergenti;
b)      Il mercato della locazione, soprattutto nel Capoluogo, anche in ragione dei nuovi settori che in questi ultimi anni si sono affacciati (affitti brevi, mobilità lavorativa, turismo ecc.) ha gemmato nuove società di gestione (prima sostanzialmente inesistenti)  che – in parte – hanno sviluppato una gamma di servizi simili (e maggiori) a quelli offerti da AMA: gestione globale dell’alloggio, garanzie contro la morosità e i danneggiamenti, ricerca di “conduttori affidabili”, gestione dei conflitti, cura delle manutenzioni. Questo mercato (naturalmente e legittimamente) seleziona la domanda verso l’alto (i più deboli sono esclusi) e rende scarsamente competitiva ogni azione pubblica che si ponga sulla stessa traiettoria (circa i vantaggi per il locatore, in questo mercato, oggi il Pubblico non può certo offrire di più e di meglio del privato);
c)      Il Fondo di garanzia contro la morosità era il motore di AMA, cioè il vero elemento attrattivo per un locatore. Negli ultimi anni tuttavia si è affermata una nuova prospettiva sulla morosità dei conduttori, che è entrata a far parte sia del Diritto italiano, sia dell’intervento dello Stato, con trasferimenti rilevanti. La definizione di “morosità incolpevole” viene introdotta infatti, nella legislazione italiana, nel 2014, e le misure di contrasto previste hanno una dotazione finanziaria molto cospicua. La contribuzione garantita ai locatori, in ragione della morosità incolpevole di un conduttore, arriva a 8.000 Euro; una cifra assai più alta delle 6 mensilità garantite da AMA (per la quale, è vero, non vi sono limiti ai presupposti che hanno generato morosità, ma – d’altronde - sono ormai flessibili anche le condizioni poste dal legislatore in ordine ai requisiti di accesso per le misure a contrasto della morosità incolpevole);
 Sembra evidente quindi che in questo frangente storico non vi sia più spazio di manovra per uno strumento come AMA. Questo tuttavia non significa che i problemi abitativi, per le categorie sociali a cui ama si riferiva, siano risolti. Vanno trovate nuove strade per intervenire, prendendo coscienza dei cambiamenti intervenuti e delle possibilità concrete che ha “il settore pubblico” oggi.
L'impegno quindi dell'Amministrazione Comunale è quello di promuovere il superamento di AMA per sviluppare altre politiche abitative più aderenti alle esigenze della comunità di oggi: sviluppo e sostegno ai contratti a canone concordato che sappiano intercettare le differenze territoriali interne alla città anche in riferimento al fenomeno turistico; un fondo per il sostegno all'affitto non episodico ma strutturale; consolidamento degli interventi per l'emergenza abitativa (sfratti per morosità incolpevole e transizione abitativa); azzeramento degli alloggi pubblici sfitti; rigenerazione di immobili pubblici dismessi per offrirli al mercato della locazione calmierata e a nuovi modelli di abitare collaborativo.


Domanda di Fabio D'Alfonso, esperto indicato dal Comitato "Pensare Urbano"
"Sì, gli sfratti sono diminuiti, ma sono stati considerati quelli dei comuni di prima cintura?"

Risposta in aula di Marco Guerzoni, tecnico del Comune di Bologna
"Sì, si è preso in considerazione l'andamento dei procedimenti di liberazione convalidati per morosità del conduttore degli immobili residenziali sia nella città di Bologna sia nel resto dei comuni della città metropolitana. La fonte dati è l'osservatorio sugli sfratti del Ministero degli Interni, che a sua volta sintetizza annualmente le risultanze raccolte dalle Prefetture su dati forniti dalle Corti d'Appello. Il Ministero non fornisce dati disaggregati per singolo Comune ma solo per tre unità territoriali: il Comune capoluogo (Bologna nel nostro caso), l'insieme degli altri comuni della città metropolitana, e la somma degli sfratti per l'intera città metropolitana.
Si conferma quanto riportato ieri: in tutte questi tre “raggruppamenti” territoriali gli sfratti per morosità si sono ridotti ai numeri pre crisi".


Domanda di Fabio D'Alfonso, esperto indicato dal Comitato "Pensare Urbano"
"Se la popolazione in centro è stabile, i B&B sono tutti in centro e il numero di fuori sede cresce, come si può affermare che la crisi abitativa è conclusa?"

Risposta in aula di Marco Guerzoni, tecnico del Comune di Bologna
"Noi non abbiamo affermato che la 'crisi abitativa è conclusa'. Relativamente agli sfratti per morosità abbiamo affermato che 'la fase acuta dell'emergenza si è conclusa, e i numeri degli sfratti sono tornati alle condizioni per crisi economica'. Tutti gli interventi fatti ieri da rappresentati dell'amministrazione Comunale confermano l'esistenza di un problema abitativo che si può sintetizzare nella mancanza di un sufficiente numero di alloggi in locazione a canoni accessibili, di qualità e ben collocati sul territorio".


Domanda della consigliera Emily Clancy (Coalizione civica)
"Che cosa fa il comune per per controllare che gli annunci sulle piattaforme di affitto turistico siano in regola con la fiscalità e con la Scia?"

Domanda di Fabio D'Alfonso, esperto indicato dal Comitato "Pensare Urbano"
"Che cosa fa il Comune per controllare affitti turistici e affitti in nero?"

Risposta in aula di di Giovanna Trombetti, tecnico della Città metropolitana indicato dalla Giunta comunale
"In Italia la regolazione degli affitti turistici è di competenza dello Stato e delle Regioni, il Comune non ha la competenza per definire le modalità di regolazione e di organizzazione di tale fenomeno.
La competenza statale è relativa alle locazioni, e la scelta del legislatore, per quanto riguarda il fenomeno degli affitti turistici, è di rimettere, attraverso il Codice nazionale del Turismo (d.lgs. 792011) al codice civile la regolamentazione delle locazioni aventi mera finalità turistica.
La regione Emilia-Romagna ha legiferato, nell'ambito della competenza esclusiva in materia di turismo, e quindi di attività ricettive, attraverso la L.R. 162004. La normativa regionale prevede agli articoli 10-13 le diverse tipologie di attività extra-alberghiere: Affittacamere, Case e appartamenti per vacanze, Appartamenti ammobiliati a uso turistico, Attività saltuaria di alloggi e prima colazione.
Dalle competenze regionali restano escluse le “locazioni turistiche semplici” che trovano il loro fondamento nel Codice Civile, non essendo delle mere attività ricettive ma bensì locazioni con una determinata finalità.
Esiste una oggettivi difficoltà di monitoraggio, e quindi di controllo, del fenomeno degli affitti turistici, che deriva da un quadro normativo datato, che intreccia competenze nazionali con quelle regionali; dal mancato coordinamento dei due livelli deriva ad oggi un vuoto normativo che non consente al Comune di censire, controllare, tassare in modo completo il sistema degli affitti brevi.
Attualmente il Comune effettua i controlli di tutte le posizioni che derivano dalla presentazione delle Scia; Successivamente la Polizia Locale fa controlli d'ufficio a campione o su segnalazione.
Al momento non è possibile effettuare controlli partendo dagli annunci presenti sulle piattaforme, poiché non è possibile risalire, partendo dagli annunci commerciali, ai soggetti che gestiscono, in forma imprenditoriale e non, le offerte presenti in piattaforma.
Le piattaforme, nonostante diversi tavoli di confronto avviato, a oggi non forniscono al Comune il dato di dettaglio relativo ai singoli annunci, e anche l'accordo tra Comune e Airnbn di ottobre 2017 grazie al quale portale versa direttamente l'imposta di soggiorno non vede nella sua declinazione operativa la trasmissione dei dati relativi ai singoli annunci.
Nel corso del 2019 è stato tuttavia introdotto, sia a livello nazionale (Decreto crescita, L.N.582019) sia regionale (L.R. 132019) l'obbligo per gli affitti turistici di adottare un codice identificativo unico, strumento di regolazione e controllo sugli affitti brevi.
Siamo in attesa per entrambi gli strumenti delle modalità attuative, che consentiranno quindi al Comune di censire in modo certo tutte le tipologie di affitti brevi, monitorare e quindi controllare in modo completo la regolarità del fenomeno, verificare la regolarità fiscale.
L'Amministrazione comunale ha inoltre proposto alla Regione Emilia-Romagna un aggiornamento della normativa regionale al nuovo contesto, con l'obiettivo di una maggiore armonizzazione con le norme nazionali.
L’armonizzazione della normativa e l’operatività del Codice unico identificativo potrà consentire al Comune di velocizzare e standardizzare l’iter autorizzativo necessario agli host per denunciare l’avvio attività dei propri airbnb".